Có ‘sóng ảo’ trong cơn sốt biệt thự ‘triệu đô’ tại vùng ven?

Phân khúc biệt thự vùng ven Hà Nội được dự báo có thể phải chờ đến cuối năm 2024 mới có thể phục hồi, tuy nhiên, ở nhiều khu vực tiềm năng thời gian qua đã xuất hiện những cơn sốt cục bộ. Giá liên tục đội lên khiến giới chuyên gia cảnh báo tình trạng “sóng ảo”.

Đầu tháng 4, trước những thông tin thị trường bất động sản bắt đầu vào chu kỳ mới, anh Hoàng Anh Tú, một nhà đầu tư chuyên biệt thự tại Hà Nội, rục rịch trở lại các điểm nóng. Dù đã lường trước, nhưng khi tìm đến các dự án được dự báo có tiềm năng, anh Tú vẫn cảm thấy “choáng”.

Giá bán “bỏng tay”

Mới nhất, anh Tú liên hệ với môi giới để tìm hiểu một dự án biệt thự đơn lập, quy mô gần 170 căn, tại huyện Hoài Đức. Diện tích các căn phổ biến khoảng 275 – 315 m2, gồm 3 tầng nổi, mặt tiền 17,5 m, giá bình quân trong khoảng 38 – 71 tỷ đồng.

Một căn biệt thự diện tích 315 m2 nằm trong dự án này đang được rao bán cắt lỗ sâu 4,5 tỷ đồng vì chủ nhà gặp khó khăn về tài chính. “Nhưng khi tôi đến, chủ cũ nói mức giá trên đã cũ, hiện tại nếu có thiện chí mua, chủ nhà sẽ giảm từ 38 tỷ đồng xuống còn 37 tỷ đồng, tương đương hơn 117 triệu đồng/m2”,

Sau thời gian tìm hiểu, theo anh Tú, phân khúc biệt thự ở một số khu vực tại Hoài Đức đang liên tục thiết lập mặt bằng giá mới, tăng 7 – 15% so với cách đây hơn 1 năm. “Không có ít nhất 30 tỷ đồng trong tay thì rất khó để tìm các sản phẩm tiềm năng ở khu vực này”, nhà đầu tư gốc Hà Nội nói thêm.

Đáng chú ý, theo lời môi giới đi cùng anh Tú, mới đây một căn biệt thự 330m2 tại khu đô thị Mailand đã bán thành công với giá 190 triệu đồng/m2 đất. Ngay cạnh đó, giá nhiều căn biệt thự nằm trong dự án Hà Đô Charm Villas đã chạm mốc 140 triệu đồng/m2, gấp khoảng 400% so với thời điểm mở bán.

Không chỉ ở Hoài Đức, giá bán biệt thự ở hầu hết khu vực vùng ven Hà Nội đều đang ghi nhận đà tăng giá bình quân 7 – 25%. Thậm chí, ở một số khu vực, môi giới hoạt động mạnh, lượng khách quan tâm tăng, còn xuất hiện tình trạng sốt cục bộ.

Điển hình như tại Hà Đông, anh Đức, một môi giới “thổ địa” ở phân khúc nhà liền thổ, cho hay các sản phẩm biệt thự trong tầm giá 30 – 40 tỷ đồng khu vực này đang được quan tâm rất lớn. Có dự án mới tung ra hơn 100 căn, chỉ trong ngày đã có hàng chục căn được khách đặt cọc.

“Giá biệt thự tại Hà Đông hiện có giá bình quân trên dưới 150 triệu đồng/m2, không hề rẻ. Nhưng nếu so sánh với các khu vực lân cận như Mỹ Đình thì Hà Đông vẫn còn nhiều dư địa để đầu tư, vì còn thấp hơn khoảng 20-35%”, anh Đức phân tích.

Cảnh báo “sốt ảo”

Dữ liệu của công ty tư vấn bất động sản Savills cho thấy giá biệt thự và nhà liền kề thuộc các dự án mới vẫn không ngừng tăng lên và ngày càng đắt đỏ. Giá nhà liền kề trung bình tại Hà Nội hiện vào khoảng 194 triệu đồng/m2 đất trong khi giá nhà phố thương mại lên 328 triệu đồng/m2 đất.

Năm 2019, nhà ở thấp tầng giá dưới 20 tỷ đồng chiếm tới 80% nguồn cung, nhưng đến năm 2023 chỉ còn 50% tổng nguồn cung. Giá các sản phẩm trên 30 tỷ đồng năm 2019 chỉ chiếm 10% và đến năm 2023 đã lên tới 23% nguồn cung toàn thị trường. Giá liên tục tăng nhưng biệt thự, nhà liền kề vẫn thu hút nhà đầu tư.

Ở góc nhìn chuyên gia, bà Giang Huỳnh, Phó giám đốc, Trưởng bộ phận nghiên cứu và S22M Savills, đánh giá phân khúc nhà siêu sang vẫn có tiềm năng tăng trưởng về dài hạn, vì nguồn cung khó cải thiện sớm, trong khi giới giàu và siêu giàu tại Việt Nam được dự báo tăng nhanh.

Tuy nhiên, trong ngắn hạn, thanh khoản của phân khúc biệt thự, nhà liền kề sẽ rất thấp, nhiều khả năng giá thứ cấp sẽ có điều chỉnh giảm nhẹ hoặc đi ngang. Điều này tạo áp lực lên cả chủ đầu tư và những nhà đầu tư cá nhân có dòng tiền yếu.

Với những diễn biến từ thực tế, việc phân khúc biệt thự tại một số khu vực vùng ven Hà Nội đang xuất hiện những cơn sốt cục bộ được giới chuyên gia cảnh báo nhà đầu tư cần thận trọng, tìm hiểu kỹ trước khi xuống tiền, tránh lao vào những cơn “sốt ảo”.

“Thị trường đang dần tan băng, đã có những nhà đầu tư thực đi săn nhà, tuy nhiên, cũng không ít khu vực xuất hiện tình trạng các sàn, hay giới đầu cơ chủ động mua qua bán lại nhằm tạo sóng, tăng giá. Những cơn sóng ảo này nếu nhà đầu tư không thận trọng rất dễ bị cuốn vào”, một chuyên gia phân tích.

Từ diễn biến thực tế và phân tích của giới chuyên gia, có thể thấy phân khúc bất động sản hạng sang, trong đó có biệt thự triệu đô khó lấy lại thời hoàng kim, ít nhất là trong ngắn hạn. Hiện tại, phân khúc này chỉ dành cho những nhà đầu tư có dòng tiền mạnh, tầm nhìn dài hạn, tối thiểu từ 3-5 năm.

Nguồn: VNBusiness